Với những người kinh doanh bất động sản thì “dòng tiền” là một trong những khái niệm khá quen thuộc. Tuy nhiên, không phải ai cũng biết công thức tính chính xác để có phương án đầu tư nhà đất hiệu quả.
cách tính dòng tiền trong đầu tư bất động sản một cách đơn giản và hiệu quả nhất và cũng rất mong nhận được những ý kiến đóng góp từ các bạn có chuyên môn về chủ đề này nhé.
1. Khái niệm bất động sản dòng tiền là gì?
Dòng tiền là nguồn thu từ hoạt động kinh doanh, sự vận chuyển liên tục của tiền thu – tiền chi trong một khoảng thời gian nhất định. Trong kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư thường sẽ nhìn vào 2 loại lãi chính là lãi vốn và lãi dòng tiền. Trong đó, các sản phẩm sinh dòng tiền sẽ được nhiều người lựa chọn vì đảm bảo an toàn hơn và có thể sinh lời bền vững, lâu dài.
Một số ví dụ về các sản phẩm bất động sinh dòng tiền như: mua nhà hoặc chung cư rồi cho thuê theo tháng hoặc ngày, đầu tư vào các loại hình dịch vụ condotel, officetel…Ngoài ra, các nhà đầu tư có thể tự khai thác bằng phương án kinh doanh: mở quán cafe, mở cửa hàng tiện lợi, siêu thị mini…
2. Công thức cách tính dòng tiền trong đầu tư bất động sản
Trước khi xuống tiền đầu tư, bạn cần lên được dòng tiền chi ra cũng như giá bán mong đợi. Nếu khả năng sinh lời thấp hơn so với việc gửi ngân hàng hoặc đầu tư vào lĩnh khác thì không nên mạo hiểm vì vừa tốn thời gian vừa không mang lại lợi nhuận cao.
Để tính được dòng tiền trong đầu tư bất động sản một cách chính xác, bạn cần tiến hành thực hiện các bước cụ thể sau đây:
Bước 1: Lên dự tính dòng tiền cho mỗi năm
Giá mua: nhà đầu tư có thể định giá bằng cách so sánh với các sản phẩm có cùng phân khúc, cùng loại hình và trong cùng một khu vực.
Giá bán: nhà đầu tư có thể dựa vào tiềm năng phát triển của sản phẩm và khu vực trong tương lai để dự đoán giá bán. Chẳng hạn như: bạn muốn đầu tư vào dự án bất động sản ven hồ Trị An, mức giá hiện tại là 2 triệu/m2. Sau khoảng 5 đến 10 năm đi vào hoạt động, đây sẽ là khu du lịch phát triển, thu hút nhiều du khách, lúc này các sản phẩm bất động sản sẽ gia tăng giá trị và có thể lên đến 10 triệu/m2.
Dòng tiền kinh doanh mỗi năm: nhà đầu tư lên kịch bản kinh doanh mỗi năm dựa vào các mô hình tương tự trong khu vực. Nếu bạn mua sản phẩm cam kết dòng tiền của chủ đầu tư thì có thể dựa vào chính sách của họ để lên kế hoạch.
Một ví dụ cụ thể để bạn dễ hình dung như sau: bạn mua một sản phẩm bất động sản sinh thái với giá 2tr/m2 cho một nền 1000m2, với dòng tiền mỗi năm trong 3 năm là 10% tức là 2tr * 1000 * 8% = 160 triệu/năm, bạn nghĩ rằng sản phẩm này sẽ chỉ tăng nhẹ lên 10tr/m2 trong 5 năm.
Bước 2: Quy dòng tiền mỗi năm về giá trị hiện tại
Giá trị hiện tại của dòng tiền (NPV) là một số tiền trong tương lai có giá trị thấp hơn với cùng số tiền đó ở hiện tại. Công thức tính giá trị hiện tại của dòng tiền như sau:
NPV = Rt(1 + i )t
Trong đó:
- NPV = giá trị hiện tại của dòng tiền
- R = dòng tiền trong tương lai tại số năm t
- i = lãi suất gửi ngân hàng
Như vậy, theo ví dụ của chúng ta thì giá trị hiện tại của dòng tiền khi đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng khi lãi suất gửi ngân hàng là 8% sẽ là:
Bước 3: So sánh dòng tiền hiện tại này so với việc gửi ngân hàng
Khi gửi ngân hàng, NPV sẽ luôn bằng 0 nên nếu tổng dòng tiền của sản phẩm đầu tư lớn hơn 0 thì bạn đã có lợi nhuận tốt hơn so với gửi ngân hàng. Tuy nhiên, các sản phẩm kinh sẽ tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro hơn là gửi ngân hàng. Do đó, nhà đầu tư cần phải tính toán được những rủi ro này để có quyết định đầu tư hiệu quả nhất.
Với công thức cũng như ví dụ cụ thể hy vọng bạn đã biết cách dòng tiền trong đầu tư bất động sản để có những phương án kinh doanh an toàn, hiệu quả.
Vì thế khi đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng sẽ là kênh lựa chọn hợp lý dành cho bạn trước tình hình hiện tại và lạm phát dòng tiền trong tương lai.
